Analisis Yuridis Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Dibawah Tangan (Overhands) dalam Proses Peralihan Hak Milik Atas Tanah: Studi Kasus Tanah Eks-Transmigrasi
Abstract
Legal certainty over land is a fundamental principle of Indonesia’s agrarian legal system. Nevertheless, many land transfers, particularly involving ex-transmigration land, continue to be conducted through informal (under-hand) sale-and-purchase agreements, creating legal uncertainty and increasing the risk of disputes. This normative legal study employs a library research approach by analyzing legislation, legal literature, and court decisions. The findings show that informal land sale agreements are valid under Article 1320 of the Indonesian Civil Code, provided the legal requirements of a contract are fulfilled, thereby establishing binding obligations between the parties. However, such agreements do not constitute a legally effective transfer of ownership rights because they fail to satisfy the formal requirements of a PPAT deed and land registration as required under the Basic Agrarian Law and Government Regulation No. 24 of 1997, as amended by Government Regulation No. 18 of 2021. The study concludes that stronger institutional support, accelerated land registration, and greater legal awareness are essential to enhance legal certainty and prevent future land disputes involving ex-transmigration land.
Keywords
informal land transaction, legal certainty, ex-transmigration land, transfer of ownership, land registration
References
Afrianti, I., Gufran, & Amin, M. (2026). Kedudukan dan kekuatan hukum jual beli tanah di bawah tangan perspektif asas kebebasan berkontrak. Al-Ihkam: Jurnal Hukum Keluarga, 18(1), 505–528. https://doi.org/10.20414/alihkam
Aji, P. P., Kirana, R. C., & Nagara, A. S. (2025). Kedudukan perjanjian jual beli tanah di bawah tangan dalam sengketa boedel pailit. Jurnal USM Law Review, 8(3), 2878–2900.
Amiruddin, & Asikin, Z. (2012). Pengantar metode penelitian hukum. Rajawali Pers.
Arrahman, A., Kurniawan, B., & Faradilla, A. (2023). Penegakan hukum dan penyelesaian sengketa peralihan hak atas tanah melalui jual beli di bawah tangan. CONSENSUS: Jurnal Ilmu Hukum, 1(4), 105–110.
Arrahman, A., Kurniawan, B., Faradilla, A., Rafli, M. S., & Alakbar, L. (2023). Penyelesaian sengketa peralihan hak atas tanah melalui jual beli di bawah tangan. CONSENSUS: Jurnal Ilmu Hukum, 1(4), 161–168.
Arrofani, A. J., & Musyafah, A. A. (2025). Perlindungan hukum terhadap jual beli tanah transmigrasi secara di bawah tangan. Notarius, 18(2), 302–318. https://doi.org/10.14710/nts.v18i2.55806
Bimo, M. N. A., Subekti, R., & Raharjo, P. S. (2024). Peran PPAT dalam permasalahan jual beli tanah dalam kasus Putusan PN Nganjuk Nomor 45/Pdt.G/2020/PN Njk. Multidiscience: Journal of Multidisciplinary Science, 1(1), 18–26. https://doi.org/10.59631/multidiscience.v1i1.178
Fahrani, A., Djaja, B., & Sudirman, M. (2023). Kepastian hukum terhadap pemegang hak milik atas tanah atas penerbitan sertifikat ganda. UNES Law Review, 6(1), 3507–3515.
Hanggarani, Z., Hikmatial, F., & Qindy, A. (2024). Analisis yuridis wanprestasi jual beli tanah di bawah tangan. Private Law Fakultas Hukum Universitas Mataram, 4(1).
Haryanti, T. W., Simanjuntak, S. Y., & Widayati, N. (2023). Peran PPAT terhadap pelaksanaan asas nemo plus yuris pada pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli. Jurnal Education and Development, 11(3), 1–5. https://doi.org/10.37081/ed.v11i3.4799
Hidayat, D. M. (2022). Kekuatan pembuktian jual beli tanah di bawah tangan dalam sengketa pertanahan. Kekuatan Pembuktian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan dalam Sengketa Pertanahan, 11(2), 201–218.
Irawan, W., Nasseri, J., & Marniati, F. S. (2024). Kepastian hukum akta perjanjian terkait pinjam nama (nominee) oleh warga negara asing (WNA) dalam jual beli tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria. SENTRI: Jurnal Riset Ilmiah, 3(6), 2629–2637. https://doi.org/10.55681/sentri.v3i6.2883
Mahesa, K. H., Setianto, M. J., & Dantes, K. F. (2023). Perlindungan hukum dalam jual beli tanah di bawah tangan berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Jurnal Ilmu Hukum Sui Generis, 3(4), 115–124. https://doi.org/10.23887/jih.v3i4.2777
Momongan, A. L., Tampongangoy, G. H., & Sendow, A. V. (2025). Tinjauan yuridis tentang praktik pelaksanaan jual beli tanah di bawah tangan menurut undang-undang (Studi kasus: Putusan Nomor 291/Pdt.G/2021/PN Smn). Lex Crimen Jurnal Fakultas Hukum Unsrat, 14(3), 1–12.
Nasichin, M., & Agustina, P. I. (2021). Peralihan hak milik atas tanah yang diperoleh dari program transmigrasi. Jurnal Penelitian Bidang Hukum Universitas Gresik, 10(2), 71–79. https://doi.org/10.31293/lg.v5i2.5166
Nurhidayah, D., Rahmatiar, Y., & Abas, M. (2023). Analisis yuridis kepastian hukum terhadap peralihan hak atas tanah dalam jual beli di bawah tangan (Studi Putusan Nomor 535/Pdt.G/2018/PN.Smg). Jurnal Ilmiah Galuh Justisi, 6(1), 746–754.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. (1997).
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021. (2021).
Rahmawati, B., Suparwi, & Aini, F. G. (2025). Analisis keabsahan perjanjian pengikatan jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan menurut KUHPerdata. Rewang Rencang: Jurnal Hukum Lex Generalis, 6(9), 1–13.
Rahmawati, M. A., & Wahyuni, S. (2025). Kontroversi layanan PPAT dalam keabsahan proses pembuatan akta peralihan hak atas tanah. Das Sollen: Jurnal Kajian Kontemporer Hukum dan Masyarakat, 3(1), 1–15.
Rahmawati, N. (2023). Perlindungan hukum terhadap pembeli tanah beritikad baik dalam transaksi di bawah tangan. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 53(2), 245–262.
Ratih, N. P. A., & Sujana, I. N. (2021). Kekuatan hukum jual beli tanah di bawah tangan dalam perspektif kepastian hukum. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 50(3), 612–630.
Safruddin, Maarij, A., & Irawansah, D. (2026). Hukum pembuktian: Kekuatan dan kedudukan hukum atas akta di bawah tangan sebagai bukti dalam sengketa pertanahan di Indonesia. Jurnal Tana Mana, 7(2), 1–14.
Sakinah, H. W., Istijab, I., & Winarno, R. (2022). Kekuatan hukum jual beli tanah di bawah tangan dalam perspektif hak milik terkait pendaftaran tanah. Yurijaya: Jurnal Ilmiah Hukum, 4(1).
Sampurno, M. G., Utomo, A. R. D., Munif, M. A. U. A., & Rajib, R. K. (2025). Kekuatan pembuktian surat pernyataan di bawah tangan untuk pembatalan akta jual beli autentik dalam penyelesaian sengketa perdata di Indonesia. STUDIA Journal of Humanities and Education Studies, 1(2), 191–200.
Santoso, U. (2020). Hukum agraria: Kajian komprehensif. Kencana.
Saputra, A. F., Yunus, A., & Poernomo, S. L. (2021). Efektivitas perlindungan hukum terhadap pembeli tanah beritikad baik. Journal of Lex Generalis (JLG), 2(2), 859–867.
Saputra, S., Franciska, W., & Widyanti, A. N. (2024). Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS) akibat kelalaian dalam pembuatan akta jual beli tanah atas peralihan hak atas tanah. SENTRI: Jurnal Riset Ilmiah, 3(3), 1760–1769. https://doi.org/10.55681/sentri.v3i4.2554
Sari, A. M., & Lisdiyono, E. (2024). Perlindungan hukum bagi penghadap terhadap permasalahan akta jual beli tanah oleh PPAT (Studi kasus Putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor 676/PID.B/2016/PN.SMG). Jurnal Akta Notaris, 3(1), 97–114. https://doi.org/10.56444/aktanotaris.v3i1.1752
Sari, A. P., & Pratama, B. H. (2022). Fenomena jual beli tanah di bawah tangan dan dampaknya terhadap kepastian hukum. Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM, 29(1), 88–105.
Sari, M. Y. A. R., Amalia, M., Ridwan, M., Jumaah, S. H., Septiani, R., Idris, M., Sari, D. C., Ayu, R. K., & Wahid, S. H. (2021). Metodologi penelitian hukum.
Setiawan, A. T., Kistiyah, S., & Laksamana, R. (2021). Problematika keabsahan jual beli tanah di bawah tangan tanah di kawasan transmigrasi. Tunas Agraria, 4(1), 22–39. https://doi.org/10.31292/jta.v4i1.133
Sinaga, B. G., Handayani, P., & Hadiyanto, A. (2026). Peran preventif notaris dan PPAT dalam pencegahan sengketa jual beli tanah. Jurnal USM Law Review, 9(2), 934–955. https://doi.org/10.26623/julr.v9i1.13931
Sinambela, R. F., & Benni, B. (2026). Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam perjanjian jual beli tanah. Ekasakti Legal Science Journal, 3(1), 73–88.
Soekanto, S., & Mamudji, S. (2021). Penelitian hukum normatif: Suatu tinjauan singkat. Rajawali Pers.
Soputan, M., Wongkar, V. A., & Sumakul, T. F. (2024). Kekuatan hukum kedudukan kepala desa menerbitkan surat keterangan tanah ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang pendaftaran tanah. Jurnal Nuansa Akademik, 9(2), 291–304.
Sutedi, A. (2023). Peralihan hak atas tanah dan pendaftarannya. Sinar Grafika.
Suyadi, Y. (2024). Menuntaskan pendaftaran tanah sistematis lengkap (PTSL). Sinar Grafika.
Thesia, E. H., Samosir, H., Pondayar, Y., Tanati, D., Palenewen, J. Y., Solossa, M., Rongalaha, J., & Manengkey, V. T. (2023). Sosialisasi hukum tentang peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pendaftaran hak milik atas tanah di Kampung Asei Besar Distrik Sentani Timur Kabupaten Jayapura. Jurnal Pengabdian Masyarakat Bangsa, 1(7), 1306–1312. https://doi.org/10.59837/jpmba.v1i7.352
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. (1945).
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. (1960).
Velisia, M., & Tanawijaya, H. (2021). Keabsahan peralihan hak atas tanah melalui jual beli di bawah tangan menurut hukum pertanahan (Studi kasus Putusan Pengadilan Negeri Tangerang Nomor 376/Pdt.G/2017/PN.TNG). Jurnal Hukum Adigama, 4(2), 1582–1605.
Yamin, M. (2021). Pembuktian jual beli tanah di bawah tangan dalam sengketa pertanahan. Jurnal Rechtsvinding, 10(2), 145–160.
Yuliantii, Junus, N., & Elfikri, N. F. (2025). Perlindungan hukum bagi penjual dan pembeli dalam perjanjian jual beli tanah Letter C di bawah tangan. El-Izdiwaj: Indonesian Journal of Civil and Islamic Family Law, 6(2), 127–146.
Published
How to Cite
Issue
Section
Copyright
Copyright (c) 2026 Andi Asnizar Aziri Eka Putra, Triyana Syafitri, Herdiansyah Herdiansyah
The author(s) retain full copyright of this work. The copyright holder grants the journal the right of first publication and the right to distribute the work under the terms of the selected open-access license.
License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
All published content in Takuana: Jurnal Pendidikan, Sains, dan Humaniora is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License (CC BY NC SA 4.0). This license allows others to share, copy, redistribute, and adapt the work for non-commercial purposes, as long as proper credit is given to the original author(s) and source, and any derivative works are distributed under the same license.
Attribution must include a clear citation of the original work and a statement indicating whether any changes were made. Commercial use is not permitted under this license and there is no additional legal or technological restrictions may be applied. For more information about the license terms and permissible use, please refer to the full license text available here.
